observador.ptFrederico Borges de Castro - 12 jul 00:16

A (bonita) panorâmica do mercado imobiliário nacional

A (bonita) panorâmica do mercado imobiliário nacional

Há cinco anos que o sector imobiliário não pára de por ovos "de ouro" e vive atualmente os melhores dias da última década, criando inúmeros postos de trabalho e estimulando a economia.

A crise de 2008/2011 foi arrasadora para o setor imobiliário e estima-se que só a construção civil tenha sido responsável pelo desaparecimento de cerca de 35 mil empresas e 250 mil postos de trabalho. Estamos agora no sentido inverso, mas quanto mais e até quando?

O imobiliário foi apelidado há uns anos atrás como “a galinha dos ovos de ouro” e efetivamente tem feito jus ao nome. Há cinco anos que não pára de por ovos e vive atualmente os melhores dias da última década, criando inúmeros postos de trabalho e estimulando a economia.

Alavancada inicialmente pelo turismo, a reabilitação urbana foi o despertar do setor transformando os centros de Lisboa e Porto em zonas irreconhecíveis para os locais que ocasionalmente lá passam. Posteriormente, verificou-se o alargamento da reabilitação aos bairros históricos que estavam esquecidos e abandonados a quem lá vivia. Mas já passámos a uma outra fase, onde a reabilitação urbana é cada vez menor e a construção de habitação nova, com maior incorporação de mão de obra, é cada vez maior. Por outro lado, também o chamado “imobiliário comercial” tem crescido.

Para compreender melhor o que se está a passar, vejamos a saúde e o futuro de alguns dos subsetores que compõem o imobiliário e qual o impacto que estes poderão ter na economia nos próximos anos.

Escritórios

O mercado de edifícios de escritórios existe essencialmente em Lisboa (e um pouco no Porto) e é uma área muito apetecível para os investidores internacionais. O crescimento da economia e a falta de produto disponível tem levado a uma baixa taxa de disponibilidade e ao consequente crescimento das rendas. Por outro lado, a procura atual exige cada vez mais espaços com flexibilidade e ainda a incorporação de tecnologia digital, o que vai tornando obsoletos e desadequados os edifícios mais antigos. Até ao fim de 2019 está prevista a conclusão de 55.000m2 os quais deverão ser todos ocupados. 2020 será um ano com pouca oferta adicional, mas até 2021 está prevista a conclusão de cerca de 80.000 m2 de produto novo, que pelos rácios de procura observados à data, ainda estarão aquém da procura. Assim, esta é uma área que se prevê continuar a crescer nos próximos anos.

Comércio

O comércio tem atualmente dois fatores chave que o influencia a nível nacional: o crescimento das compras online e o renascimento do comércio de rua. Por outro lado, constata-se que a oferta de centros comerciais já se encontra consolidada e que novas unidades não deverão surgir. Observa-se algumas poucas construções ou reconversões de Retail Parks e de Unidades de Retalho de Grandes Dimensões (Big Box Stand Alone), mas nada mais. Assim, não se prevê a construção de novas unidades mas é expectável que o produto existente venha a sofrer alterações conceptuais focadas na experiência do consumidor,  levando os centros comerciais a entrar em conceitos lúdicos que atraiam e mantenha o consumidor mais tempo dentro das instalações.

Logística

A logística em Portugal sempre foi um setor com pouca expressão e pouca atividade. Apesar de existirem algumas zonas consolidadas em redor de Lisboa, Porto e de outras cidades secundárias, é um setor que ao contrário da maioria, não se verifica a construção para arrendamento mas apenas a construção à medida de um potencial ocupante.

O expectável crescimento das empresas, derivado do aumento da atividade económica e do comércio eletrónico poderá vir a criar uma maior necessidade de espaços no futuro, mas sempre com pouca expressão comparativamente aos restantes setores.

Habitação

A procura continua superior à oferta e verifica-se que grande parte dos apartamentos são adquiridos nas fases iniciais dos projetos e a maioria é totalmente vendida antes da construção se encontrar concluída. Das unidades concluídas em 2018 praticamente já nada se encontra disponível para venda e das previstas para 2019 apenas uma pequena percentagem ainda se encontra disponível, o que demonstra o desequilíbrio entre a oferta e a procura.

O nivelamento entre a oferta e a procura apenas será possível através da construção nova com uma entrada de um número significativo de fogos no mercado. Mas o aumento da oferta encontra-se condicionado por um conjunto de fatores nomeadamente a falta de mão de obra, os elevados custos de construção que continuarão a subir e ainda são acrescidos 23% de IVA. A complicar ainda está a morosidade dos processos de licenciamento que não tem permitido uma rápida resposta do mercado.

Assim, prevê-se que a oferta comece a aumentar mais significativamente em 2020, em resultado da transação, nos últimos dois anos, de vários projetos. E tudo indica, que no 2º semestre de 2019, o volume de transação de terrenos para promoção residencial continue a crescer. O desenvolvimento destes projetos de maior escala e a entrada, ainda que gradual, destes fogos no mercado, tenderá a responder não há procura internacional mas sim à nacional que não encontra, nem em termos de preço, nem de caraterísticas, imóveis adequados às suas necessidades.

Imobiliário alternativo

Uma das novidades desta nova fase do imobiliário tem sido o que se denomina como setor alternativo. Essencialmente movido por investidores internacionais especialistas em diversos negócios, verifica-se o potencial surgimento de um conjunto de imóveis não tradicionais cujo valor resulta do sua operação económica. Entre outros destacam-se as residências de estudantes, co-living, co-working, residências seniores, habitação para arrendamento, equipamentos de saúde e de educação. Todas estas atividades obrigam imóveis de utilização específica e por isso prevê-se que resultem essencialmente em construção nova.

De todos, talvez o setor das residências de estudantes seja o que atualmente desperta maior interesse e onde se deverá verificar um maior investimento em 2019/2020.

Diretor Sénior de Avaliações e Consultoria estratégica da CBRE

1
1