expresso.sapo.ptexpresso.sapo.pt - 14 jan 16:00

Crédito para idosos dando a casa como garantia? Só lá fora

Crédito para idosos dando a casa como garantia? Só lá fora

Banco BNI aguarda lei para comercializar em Portugal produto de hipoteca inversa para maiores de 65 anos

Poupar na idade da reforma é uma tarefa cada vez mais difícil. Com os cortes nas pensões dos reformados e a sustentabilidade da Segurança Social ameaçada, estes poderão ter de encontrar soluções alternativas que lhes deem algum conforto nos últimos anos de vida. Foi tendo como base a dificuldade que os idosos têm em obter financiamento que em vários países surgiu, há mais de 40 anos, uma alternativa: produtos de reverse mortgage ou, em português, de hipoteca inversa.

A hipoteca inversa é o contrário de uma hipoteca convencional. Destinada a um segmento sénior, tendencialmente com idade superior a 65 anos, permite aos proprietários de uma habitação (livre de encargos, completamente ou quase na totalidade) obterem um empréstimo, dando a casa como garantia — mas continuando a residir nela. É uma forma de tirar partido do valor do património imobiliário, sem o vender ou alugar. Ao contrário do crédito à habitação, que exige uma análise mais rigorosa da capacidade das pessoas pagarem, no crédito inverso “a avaliação recai sobre a casa”, diz João Morais Barbosa, administrador da escola de finanças pessoais Reorganiza. O empréstimo pode ser concedido de uma só vez, através de uma linha de crédito ou em prestações, mas o contrato apenas termina com a morte do proprietário ou a venda da casa. Só aí a dívida à instituição financeira (que vai aumentando ao longo dos anos) é saldada e o proprietário ou herdeiros têm duas hipóteses: pagar a dívida e ficar com a habitação ou vender a habitação para pagar a dívida.

Portugal sem oferta

Com expressão em países como os EUA, Canadá, Austrália, Japão e, ainda, na Europa (Reino Unido, Espanha e países escandinavos, entre outros), a hipoteca inversa é inexistente em Portugal. “Existiram, pontualmente, produtos destes associados a seguradoras, mas não tiveram sucesso”, diz João Morais Barbosa. A crise económica e financeira, associada ao “receio de queda acentuada dos preços dos imóveis, dificultaram a criação desse mercado”, justifica Luís Oliveira, professor e investigador do departamento de Finanças do ISCTE, que orientou a tese de mestrado intitulada “Reverse Mortgage em Portugal: uma opção viável?” E o facto de se verificar no país uma “cultura de transmissão patrimonial entre gerações” pode dificultar o interesse dos portugueses neste tipo de produtos, adianta o economista da Deco Proteste, João Fernandes.

Das 20 instituições contactadas pelo Expresso, apenas duas — a seguradora Fidelidade e o banco BNI Europa — afirmam já ter disponibilizado este tipo de solução. Além destas, a Ocidental Seguros assevera que tem “vindo a analisar o desenvolvimento de soluções que permitam dar resposta a clientes detentores de imobiliário e que pretendam rentabilizar esse ativo, obtendo um rendimento extra”, mas não prevê comercializar produtos de hipoteca inversa no curto prazo.

O caso mais recente de disponibilização deste tipo de produtos é o do BNI Europa. A operar em Portugal desde 2014, o banco decidiu lançar esta solução (denominada produto Cereja) em 2017, mas viu-se obrigado a suspendê-la na sequência das exigências do Banco de Portugal (BdP). “A comercialização deste produto foi suspensa dado o BdP ter exigido que o mesmo tivesse legislação própria”, explica Pedro Pinto Coelho, presidente executivo do BNI Europa. “Estamos a trabalhar nesse sentido.”

Contactado pelo Expresso, o BdP sublinha que, embora sejam comercializados em diversos países da União Europeia (UE), a complexidade destes produtos “acarreta riscos específicos para os clientes bancários, o que tem levado as autoridades competentes a definir regras para a sua comercialização”. Foi o caso da lei espanhola 41/2007, de 7 de dezembro, e do “Mortgages and Home finance: Conduct of Business Sourcebook”, publicado pela Autoridade de Conduta Financeira do Reino Unido. As normas “regulam, entre outros, aspetos como a prestação de informação pré-contratual aos clientes, a necessidade de avaliar a adequação dos produtos às características e necessidades dos clientes ou a prestação de aconselhamento”. Os exemplos internacionais podem “permitir às autoridades supervisoras” retirar “ensinamentos” para “aperfeiçoar e criar um modelo que possa aplicar-se ao mercado português”, acredita o professor Luís Oliveira.

Risco ou oportunidade?

O envelhecimento da população portuguesa — com estimativas do Instituto Nacional de Estatística a apontarem para 2,8 milhões de idosos em 2080 no país, que já é o segundo mais envelhecido da UE —, os cortes nas pensões e a dificuldade de os mais velhos obterem financiamento são elementos favoráveis à criação de um mercado de hipoteca inversa. Existem outras janelas de oportunidade, que passam pelo facto de a poupança portuguesa estar “muito concentrada na habitação” e de Portugal ser “um dos países onde mais pessoas são proprietárias da casa onde vivem”, acrescenta João de Quintanilha. O administrador-delegado da Groupama Seguros aposta que o produto, embora “difícil de implementar”, “é capaz de ter mercado no país”, especialmente se lançado por grandes instituições.

Mas estes produtos também acarretam riscos. Flutuações na taxa de juro e no valor do imóvel, podem levar a que no final do contrato a dívida seja superior ao valor do imóvel. É por isso que “o crédito a conceder apenas deve representar uma parte, tendencialmente reduzida, do valor de avaliação do imóvel” para evitar custos acrescidos para os proprietários (caso o contrato termine com a venda da casa) ou herdeiros (em caso de morte do proprietário), realça Luís Oliveira. Se o proprietário/herdeiro não quiser pagar a dívida, o imóvel fica na posse da instituição financeira. “Provavelmente será perpassado para um fundo de investimento imobiliário que tratará de ressarcir a instituição”, que consegue “limpar o crédito do seu balanço”, explica. A criação de regulamentação “própria e adequada”, que defina quem assume os riscos em situação de desfasamento entre ativo e passivo, a disposição das instituições financeiras para “acomodar os riscos” e o papel do sector público — seja “na criação de regulamentação” seja como “fornecedor dos instrumentos de longo prazo (emissões de dívida) que permitam às instituições fazer a cobertura das posições de risco da taxa de juro” — são peças fundamentais para o sucesso deste mercado.

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